Tu achètes les murs, pas le terrain. C'est ce qui fait baisser le prix, et c'est aussi ce qui change la revente. Voici comment ça marche dans la métropole.
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Le bail réel solidaire est défini par l'article L255-1 du code de la construction et de l'habitation. Un organisme de foncier solidaire, agréé par le préfet de région, achète un terrain et le conserve durablement. Un programme de logements y est construit. Toi, tu achètes le logement, et tu signes avec l'organisme un bail de longue durée pour le terrain, compris entre dix-huit et quatre-vingt-dix-neuf ans.
Comme le terrain n'entre pas dans le prix, le logement coûte beaucoup moins cher qu'un appartement neuf équivalent sur le marché libre. C'est particulièrement vrai dans une métropole comme Montpellier, où le foncier pèse lourd dans le prix final.
À Montpellier, c'est l'Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole qui porte le dispositif. Créé à l'initiative de la Métropole en 2022 et agréé par le préfet de région le 23 juin 2022, il associe les communes membres et des bailleurs du territoire. Son objectif affiché est de proposer à terme 4 000 logements en bail réel solidaire.
Concrètement, à Montpellier : un bail de 99 ans, une redevance d'occupation de 1,30 € par mètre carré et par mois, et un prix de revente encadré par l'organisme.
| Critère | Bail réel solidaire | Achat classique |
|---|---|---|
| Ce que tu achètes | Les murs du logement | Le logement et sa quote-part de terrain |
| Prix d'achat | Nettement inférieur au marché | Prix du marché |
| TVA sur le neuf | 5,5 % | 20 %, sauf autre dispositif |
| Charge en plus du prêt | Redevance de 1,30 € par m² et par mois | Aucune pour le terrain |
| Conditions d'accès | Plafonds de ressources, résidence principale, agrément de l'OFS | Aucune |
| Revente | Prix encadré, acheteur suivant lui aussi éligible | Prix libre |
| Transmission | Au conjoint survivant et aux descendants | Libre |
Trois conditions. Le logement doit être ta résidence principale pendant toute la durée du bail. Tes revenus doivent respecter des plafonds : ce sont exactement ceux de la location-accession, fixés par le même arrêté (article R255-1 du code de la construction et de l'habitation). Et l'organisme de foncier solidaire vérifie ton éligibilité avant d'agréer la vente.
Les plafonds de 2026 sont détaillés, zone par zone, sur la page consacrée au PSLA à Montpellier.
C'est là que se joue la plupart des dossiers, et c'est mon métier. Trois points font la différence.
Le prix de revente est encadré par l'organisme de foncier solidaire, et l'acheteur suivant doit lui aussi respecter les plafonds de ressources. La plus-value est donc limitée. Le logement se transmet en revanche au conjoint survivant et aux descendants. Le bail réel solidaire est fait pour se loger durablement à un prix abordable, pas pour préparer un investissement. Si ton projet est de revendre dans trois ans avec un bénéfice, ce n'est pas le bon outil, et je te le dirai.
Sources : code de la construction et de l'habitation, art. L255-1 et R255-1 ; code de l'urbanisme, art. L329-1 ; OFS de la Métropole de Montpellier.
← Retour à l'accueil et au diagnosticLe bail réel solidaire est un dispositif qui dissocie le terrain et le logement. À Montpellier, l'Organisme de Foncier Solidaire de la Métropole, créé en 2022, reste propriétaire du terrain ; l'acquéreur achète les murs, nettement moins cher que sur le marché libre, et loue le terrain par une redevance mensuelle. Le logement doit être sa résidence principale et ses revenus doivent respecter des plafonds.
L'OFS de la Métropole de Montpellier indique une redevance de 1,30 € par mètre carré et par mois, soit environ 85 € par mois pour un logement de 65 m². Elle s'ajoute à la mensualité du prêt : une banque la compte donc comme une charge dans le calcul du taux d'endettement.
Oui, mais à un prix encadré par l'organisme de foncier solidaire : la plus-value est limitée, et l'acheteur suivant doit lui aussi respecter les plafonds de ressources et être agréé. En revanche, le logement se transmet au conjoint survivant et aux descendants. C'est un achat pour se loger durablement, pas pour faire une plus-value.
Un apport reste en général attendu pour couvrir les frais d'acquisition, mais ils sont réduits dans le neuf, et le prix lui-même est plus bas grâce au terrain non acheté et à la TVA à 5,5 %. Ce qui compte surtout pour la banque, c'est que la mensualité et la redevance additionnées restent tenables.
Tu repars avec un ordre de grandeur, les points à corriger et un calendrier. Si ton projet n'est pas réaliste aujourd'hui, je te le dirai — et je te dirai quand il le deviendra.